В последнее время актуальной и обсуждаемой темой стал вопрос законного и незаконного строительства жилой недвижимости. Когда ваш дом может быть признан самостроем, когда имеются риски угрозы его сноса, на каких землях осуществлять строительство можно, а на каких запрещено, какие правовые и строительные нормы следует соблюдать, чтобы (подробнее в материалах портала) не нарушить закон, специально для портала RussianRealty.ru рассказывает адвокат. Олег, скажите, пожалуйста, какие бывают категории земельных участков самые распространенные, где можно строить, где нельзя? Категории земель установлены Земельным кодексом РФ, которые выделяет земли с/х назначения, населенных пунктов, промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения, особо охраняемых территорий и объектов, лесного и водного фонда и запаса. Для строительства частных домов подходят первые две категории из указанных земли с/х назначения и самый простой и удобный вариант земли населенных пунктов. Изредка, в порядке исключения, разрешают строительство на землях особо охраняемых территорий. Какое разрешенное использование земельных участков бывает опять же самые распространенные виды, где можно строить, где нельзя? Разрешенное использование земельных участков определяется в соответствии с территориальным зонированием. В соответствии со ст. 35 Градостроительного кодекса РФ могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, с/х использования, рекреационного назначения, особо охраняемых территорий, специального назначения, размещения военных объектов и иные виды, предусмотренные органами местного самоуправления. Мы считаем, строительство соответствующих зданий подразумевается практически в любой из указанных территорий. Исключения составляют лишь такие земли, как зоны с/х угодий, часть территорий рекреационного назначения ( леса, парки, пруды и пр.), особо охраняемых территорий и зон специального назначения ( кладбища, объекты размещения отходов и пр.). Если же речь о жилых домах, то для них предусмотрены, в первую очередь, зоны жилые, а также часть зон с/х использования, предназначенные для дачного и личного подсобного хозяйства. На каких землях ( категория и вид разрешенного использования) для строительства требуется получение разрешения, на каких не требуется? Для строительства требуется получение разрешения во всех случаях, кроме предусмотренных п. 5 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ исключений, касающихся, в основном, таких объектов, как гаражи, объекты некапитального строительства ( киоски, навесы и др.), сооружения вспомогательного использования, а также относящихся к ремонту и реконструкциям. Однако указанная статья содержит и некоторую двусмысленность в отношении строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства: не ясно, идет ли речь только о гаражах или о любых строениях, в том числе, к примеру, садовых домах. И на сегодняшний день существуют различные варианты толкований данного вопроса: одни специалисты считают, что исключение касается только гаражей, другие же утверждают, что оно относится к любым строениям на указанных категориях земель. Окончательное же решение вопроса, вероятно, как обычно, за судебной практикой, которая подтверждает первый из вариантов. В основном, как можно заметить, перечень исключений основан на объектах строительства, а не на категориях и видах разрешенного использования земель. Только первый из подпунктов упоминает земельные участки, предоставленные физическому лицу для целей, не связанных с предпринимательством, и земли для ведения садоводства, дачного хозяйства. Какие вы можете обозначить установленные ограничения по площади, этажности при строительстве на разных категориях земель? По большинству категорий земель и видам их разрешенного использования ограничений по площади и этажности нет, если, конечно, на данных землях вообще разрешено строительство. Разработаны лишь требования по расстоянию между строениями, которые подробнее проанализированы в следующем вопросе. Кроме того, ст. 38 ГрК РФ предусматривает возможность установления максимального размера застройки в границах земельного участка, который определяется муниципальными властями. Также многими муниципальными властями в населенных пунктах, состояние почвы которых или иные условия не позволяют осуществлять высокие застройки, установлены жесткие требования по этажности. Вместе с тем и федеральным законодательством предусмотрены ограничения в отношении некоторых категорий земель. Мы считаем, существует ограничение на садовых и дачных участках, выражающееся в том, что на строения можно отводить не более 30% территории ( п. 6.11 СП 53.13330.2011 Свод правил. Мы убеждены, планировка и застройка территорий садоводческих ( дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СниП 30-02-97 ). Также в отношении ИЖС в Градостроительном кодексе ( ч. 3 ст. 48) существует запрет на строительство выше трех этажей и указание на то, что дом должен быть предназначен для проживания только одной семьи. Мы считаем, скажите, какие расстояния должны быть между строениями и соседними участками? Расстояния между строениями предусмотрены техническими нормами и правилами и, надо отметить, они несколько противоречивы. Так, требования СНиП 2.07.01-89 Градостроительство. Мы убеждены, планировка и застройка городских и сельских поселений основаны на нормах по инсоляции и освещенности, а также на противопожарных требованиях. Мы убеждены, при этом между длинными сторонами жилых зданий высотой 2-3 этажа следует принимать расстояния ( бытовые разрывы) не менее 15 м, а высотой 4 этажа не менее 20 м, а между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат не менее 10 м. Указанные расстояния могут быть сокращены при соблюдении норм инсоляции и освещенности, если обеспечивается непросматриваемость жилых помещений ( комнат и кухонь) из окна в окно ( п.2.12). В районах усадебной застройки расстояние от окон жилых помещений ( комнат, кухонь и веранд) до стен дома и хозяйственных построек ( сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, по санитарным и бытовым условиям должно быть, как правило, не менее 6 м; а расстояние до сарая для скота и птицы не менее 15 м ( п.2.19). Хозяйственные постройки следует размещать от границ участка на расстоянии не менее 1 м. Вопросы расстояний между строениями регулирует также СНиП 30-02-97 Планировка и застройка территорий садоводческих ( дачных) объединений граждан, здания, и сооружения , согласно которому минимальные расстояния до границы соседнего участка должны быть от жилого строения ( или дома) 3 м, постройки для содержания мелкого скота и птицы 4 м, других построек 1 м. Расстояния между участками не предусмотрены, во многих случаях они являются смежными. Мы убеждены, при получении разрешения на строительство, какие и где необходимо получить документы и согласования? Нужен ли проект дома? Нужно ли предварительное согласование с поставщиками коммунальных услуг: вода, газ, электричество, канализация, что еще? Перечень необходимых документов для получения разрешения на строительство утвержден в ст. 51 ГрК РФ. Для объекта капитального строительства предусмотрен более обширный перечень, а вот застройщикам объекта ИЖС, можно сказать, повезло: им необходимо приложить к заявлению лишь правоустанавливающие документы на участок, градостроительный план земельного участка и схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта ИЖС. Если составитель заявления не единственный собственник данного участка, то требуются подписи остальных собственников либо нотариальная доверенность от них. Мы считаем, со всеми указанными документами необходимо обратиться в орган местного самоуправления сферы градостроительной деятельности. Если земельный участок не подлежит градостроительному регламенту или для возведения объекта необходимо изъять часть земель, находящихся в чьей-либо собственности, необходимо обратиться в федеральный орган исполнительной власти или в орган исполнительной власти субъекта РФ. Никаких иных документов для выдачи разрешения на строительство никто требовать не вправе. Мы убеждены, проект дома и предварительное согласование с поставщиками коммунальных услуг по федеральному законодательству не требуются. Вместе с тем, в некоторых регионах существуют дополнительные требования. Так, например, в Московской области требуется согласование архитектурной части проекта, в том числе и у поставщиков коммунальных услуг. И последний вопрос: какие предусмотрены санкции при нарушениях требований законодательства частного строительства? Чаще всего нарушения в строительстве знаменуются для граждан только одним видом ответственности сносом самовольно возведенного строения. Однако возможных санкций в законодательстве множество. Главой 8 ГрК РФ предусмотрена дисциплинарная, имущественная, административная и уголовная ответственность за нарушения в сфере градостроительства. Так, возмещается в полном объеме вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу в результате утверждения не соответствующих требованиям технических регламентов документов ( ст. 59 ГрК РФ). Наибольшее же количество санкций предусмотрены, прежде всего, Кодексом об административных правонарушениях РФ. К примеру, ст. 7.1. предусматривает ответственность за самовольное занятие земельного участка или использование его без оформленных документов. Наказание для граждан штраф 500-1000 руб., должностных лиц 1000-2000 руб., юридических лиц 10-20 тыс. руб. В соответствии со ст. 8.8. использование земельного участка не по целевому назначению влечет наложение штрафа на граждан в размере 1000-1500 руб., на должностных лиц 2-3 тыс. руб., на юридических лиц 40-50 тыс. руб. Мы считаем, согласно ст. 9.4. нарушение требований строительства влечет предупреждение или наложение штрафа на граждан в размере 1-2 тыс. руб., на должностных лиц 20-30 тыс. руб., на юридических лиц 100-300 тыс. руб. Исходя из судебной практики, практически в 99% случаев в отношении граждан применяется минимальное из возможных наказаний. Максимальные же штрафы чаще встречаются по делам с юридическими лицами. Уголовной ответственности в рассматриваемой сфере, как таковой, не предусмотрено. Однако в случае серьезного нарушения правил строительства возможны негативные последствия, приводящие к преступлениям. К примеру, покосившийся в результате плохой работы дом может упасть на территорию соседа, уничтожив или повредив его имущество по неосторожности, что влечет за собой как минимум штраф до 120 тыс. руб., а то и лишение свободы на срок до одного года. В случае же, если такой дом упадет на самого соседа, то возможна ответственность за причинение тяжкого вреда здоровью по неосторожности, влекущая как минимум штраф до 80 тыс. руб., или даже за причинение смерти по неосторожности, с ответственностью вплоть до лишения свободы на срок до двух лет.
Источник: RussianRealty.ru
Добро пожаловать!!!
На сайте mossnos.ru Вы можете получить консультации опытного адвоката по вопросам сноса. Помощь в ДЖП и суде. Мы поможем подготовить необходимые документы для получения квартиры в устраивающем районе, двух квартир вместо одной, и прочих вопросах связанных со сносом жилья.
Адвокаты сайта mossnos.ru проводят консультации по законности требований граждан, основанных на нормах федерального законодательства и законодательства города Москвы, о предоставлении жилого помещения в конкретном месте, доме, на этаже, по конкретному адресу, с определенным количеством комнат удовлетворению.
На сайте mossnos.ru Вы можете задать вопросы адвокатам сайта относительно Ваших прав при переселении. Суть проекта расселения и реновации домов первых массовых серий, заключается в следующем: городское правительство собирается предложить застроенные такими зданиями кварталы инвесторам. В настоящее время они не отвечают требованиям, предъявляемым к современным многоквартирным домам, - там нет лифта, часто отсутствует мусоропровод, в силу возраста выходят из строя коммуникации. Это означает, что каждую конкретную хрущевку сначала расселят, потом снесут, а на ее месте построят новый современный дом.
Все мы на протяжении последних лет являемся свидетелями реализации государственной программы по обновлению жилищного фонда страны. Однако рядовые граждане обеспокоены вопросами, связанными с расселением сносимых домов и целых микрорайонов в рамках данной программы. На сайте mossnos.ru представленно законодательство и судебная практика по сносу домов в Москве, результаты по конкретным делам в суде.
В последнее время особенно актуальна тема решений о сносе самовольно построенной жилой недвижимости. Сносятся жилые многоэтажные дома, построенные без разрешительных документов и с многочисленными строительными нарушениями - однако далеко не всегда такие незаконные постройки доводят до сноса. Адвокаты сайта mossnos.ru готовы вести борьбу за нарушенные права граждан и привлечение к ответственности виновных.
Задать вопрос на сайте
Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)
Чтобы отправить сообщение нажмите голубую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в разделе Ответы на Вопросы.
Здравствуйте! У меня муниципальная,однокомнатная квартира в многоквартирном жилом доме барачного типа 1938 года постройки. Очевидно, в настоящее время дом подлежит сносу, на его месте будет застройка паркинга. я стаю на...
В неприватизированной двухкомнатной московской квартире площадью 44,9 проживают и прописаны 3 взрослых и 2 детей. Фактически это две семьи: первая 2 взрослых: ( мать,...
Имею 2 комнаты 26 в коммунальной квартире, одна из которых приватизирована, а другая выкуплена у государства. Прописана одна, других собственников нет. Дом дореволюц. Очевидно, в центре...
